Elazığ'da Sertifikalı Site Yöneticisi

Apartman yöneticileri ile kat malikleri arasında sık sık yaşanan ve hatta bu problemlerin çözülmesi için mahkemelerin yolunu tutan birçok kişinin bu konudan muzdarip olduğunu hepimiz görmekteyiz.

Bizlerde bu konuyu uzmanından yani Türkiye'de Arel Üniversitesinde eğitimini ve sertifikasını almış, üç dönemdir site yöneticiliği yapan Adnan Baydaş'a sorduk.

İşte röportajın tamamı;

1. Kaç dönemdir site yöneticisi (Başkanı) olarak görev yapıyorsunuz?

3 dönemdir site yöneticisi olarak görev yapıyorum.

2. Bu kadar dönem yönetimin başında olmayı nasıl başardınız?

Bunun iki nedeni var 1. Nedeni maalesef insanlar sorumluluk almaktan kaçıyorlar, kimse başının sıkıntıya girmesini istemiyor. 2. Nedeni ise kat malikleri işlerin yürüdüğünü gördükleri için başka bir yönetim oluşmasını istemiyorlar.

3. Çok yasak koyan bir yöneticimisiniz ?

Örneğin balkonlarda çamaşır yada halı asılmasına izin veriyor musunuz? kurallara uymayanlara bir yaptırım gücünüz var mıdır? Bu gerçekten onlarca cevabı olan çok zor bir soru.
Öncelikle çok yasakçı bir Başkan olduğum söylenemez ,ama kuralcı biri olduğumu biliyorum, bunu kendi arkadaş çevrenizde yada aileniz de belki esnek tuta bilirsiniz, ancak eğer bir site Başkanı iseniz bazen sert kararlar almanız gerekebiliyor.

Balkonlara halı yada çamaşır asmak meselesi iki açıdan değerlendirilmesi zorunlu bir problemdir. katmülkiyeti kanununa göre Genel kurulda alınan bütün kararlar bağlayıcıdır zira
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 32/2. maddesinde: “Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.” hükmü amiridir.

Birincisi eğer karar defterinde herhangi bir karar yazılı ise bu kararlar uygulanmak zorundadır, ve yasaldır. Site yönetimleri küçük bir devlet gibidirler kendine özgü kanunları ve yasaları vardır. Ama her ne kadar kendimize özgü kurallarımız olsa da , bu kurallar kanunlara aykırı olmamalıdır. Örneğin hiç biryönetici genel kurul kararı alarak balkonlarda çamaşır yada halı asılmasına izin veremez. Çünkü Türk ceza kanunun da bu eylem şikayet hâlinde suç oluşturur.

5237 sayılı Türk Ceza Kanunun 151. Maddesi “Başkasının taşınır veya taşınmaz malını kısmen veya tamamen yıkan, tahrip eden, yok eden, bozan, kullanılamaz hale getiren veya kirleten kişi, mağdurun şikayeti üzerine, dört aydan üç yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılır.

Mesela , Balkonda silkeleme yapılan bir halı aşağıdaki komşusunun, balkon camını kırması durumun da , eğer komşusu suç duyurusunda bulunursa , yukarıdaki hüküm gereği ceza verilir, çünkü başkasının taşınmazını (Cam balkonu) bozmuş , tahrif etmiş yada kullanamaz hala getirmiştir. Yargı kararları da bu şekildedir. Veya komşusu çamaşır yada halı asarken astığı halıdan çıkan sular cam balkonu kirletirse ki! Bu gayet olan bir durum. Bu şekilde kirlettiği gerekçesiyle hakkında dava açılacaktır, ve hakkında hapis cezası yada adli para cezası verilecektir. Bu tür sonuçlara mahal vermemek için kesinlikle site sakinlerini bilgilendirilmelidir.

Sorunun 3. Kısmında ise kurallara uyulmaması durumunda yaptırım gücümüz vardır ,sitemizde oturan savcı, hâkim, doktor, iş adamı, müteahhit işçi vs her guruptan insanlar vardır ve bu saydıklarımın hepsi de aldığımız kararlara uymak zorundadırlar, eğer uymazlarsa ve bizde art niyet hissedersek kanun yönünden yaptırım gücümüz vardır. hatta kanun bazı hallerde evden tahliye ettirme kararı bile veriyor, ,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25'inci maddesinde “diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren” kat maliki ile ilgili önemli bir yaptırım öngörülmüştür.

634. sayılı kat mülkiyeti kanunu Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimdenistiyebilirler.

Bu yaptırımın adı “kat mülkiyeti hakkının devridir. Yani eğer bir site sakini sürekli problem çıkarıyorsa evinin devri için mahkemeye site yönetici tarafından evden çıkarılması için dava açabilir. Yada genel kurul kararlarına uymadığı için suç duyurusunda bulunabilir.

Ancak bu yolu hiçbir yönetici kullanmak istemez. Çünkü oradaki bütün site sakinleri ile komşusunuz, hemen hemen her gün karşı karşıya geliyor ve konuşuyorsunuz, komşuluk haklarınız var. Bununla alakalı bir yaşadığım örneği paylaşayım. Sitemizde Adliye de görev yapan bir hakim bey beni aradı, dedi ki; benim cam balkonumda, yukarıdan asılan çamaşır dan dolayı su dökülmüş ve kirlenip leke yapmış, ben şahsen suç duyurusunda buluna bilirim, ancak sizin iyi niyetli olduğunuzu ve komşuluk haklarına saygı duyan biri olduğum için suç duyurusunda bulunmayıp size bildiriyorum dedi. Bende hemen ilgili komşuyla irtibata geçip durumu düzelttim. Biz yöneticiler kişiliğimizde olmasa bile uzlaştırıcı olmak zorundayız, bizler komşular arasında köprü gibiyiz. Bu ana kadar hiçbir komşumu mahkemeye vermedim bundan sonrada vermeyi düşünmüyorum, çünkü benim bütün komşularım anlayışlı, bilmedikleri tek şey yöneticilik hakları, bu yüzden bazen özellikle bayanlardan eleştiri alıyoruz, bizi yasakçı olarak nitelendirseler de, yaptığımız her şey sitemizin lehinedir.

4. Yönetici olduğunuz için herhangi bir ücret alıyormusunuz ? ve istediğiniz zaman yöneticilik den ayrılabilir misiniz?

Daha önceki genel kurullarda hiçbir ücret almıyordum ancak demirbaş dahil bütün giderlerden muaftım, ancak daha sonraki genel kurulda kendi isteğim ile bundan vaz geçerek sadece huzur hakkı alıyorum, istediğim zaman yöneticilik den hiçbir gerekçe göstermeden ayrılabilirim ,ayrıca Site başkanı sitenin vekilidir site adına bütün kararları alma hakkına sahiptir. Buda kat mülkiyeti kanununda çok açıktır.

Madde 40 -

"Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,katmalikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz."

5. Bir site sakini kullanmadığı bir alan yada kendi bloğu ile alakalı olmayan bir yer için aidat ödememek yada avans ödemek zorundamıdır?

Evet zorundadır çünkü kat mülkiyeti kanunun 20. Maddesi aynen şöyledir;

"Madde 20 (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."